乔志杰：纵论地产融资——房地产开发的核心是投资运营
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房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。
首先，房地产开发行业实际是一个投资运营行业，是以投资分析、投资运作、投资运营为核心的管理行业，并不完全是以开发、规划、设计为核心的行业。
作为开发企业，很多事情并不需要企业自己去干，比如说规划设计，这是设计院的事情；施工建设，这是施工单位的事；质量监督，这是监理单位的事；楼盘营销，这是代理公司的事……开发商真正的核心价值在于决策，比如考虑这块地什么时候做？根据自己资金数量是动一个项目还是两个项目？当获得利润以后，用这个钱再去买多少地等等。可见，开发商担任的是一个投资运营的角色。开发商不做一个项目，或者少做一个项目，并不可怕，但是做错一个项目、做失败一个项目，是非常可怕的。很多开发商过度重视开发项目本身，而忽略了项目决策的过程；过度重视项目的好环坏，而忽略了自己投资能力的大小。因此，会犯很多认识上的错误，比如第一考虑的是地段、第二也是地段、第三还是地段。其实这种理论仅仅适用于已经没有土地的城市。开发商要意识到好项目就是依靠你的能力可以开发完并把它卖掉的项目，并不是好地块上开发出的就是好项目。
烂尾楼大家都瞧不起，但仔细研究我们会发现烂尾楼都是好地块、都是好项目，为什么会出现烂尾楼呢？因为开发商忽略了投资能力、投资分析、投资判断。多年来我看到开发商提供的报告大多是项目可行性报告，而不是项目投资分析报告。我们在发展过程中，成功一次，只意味着少一次失败，但是一次的失败很可能会意味着你以前多次的成功都是无效的。一个从来不懂得看工地的开发商未必是坏开发商，但一个每天都在看工地的开发商未必是好开发商。投资决策、投资判断、投资管理、投资运营才是开发商真正的核心所在。
第二，房地产开发商是一个产品制造商，其最大的盈利模式是不断地加大产品的销售速度、不断地加大开发国度和速度，绝对不是不断地储备原材料。
2006、2007年在房地产市场火爆的时候，许多开发商大规模储备土地。他们认为，可以依靠土地的增值来营利。其实不然，土地的价格是由房价来决定的，任何时候有钱都可以买到土地。在没有建成房子之前，土是没有价值的，只有建成了房子才有价值。开发商把过多的流动资金压在土地上，随之楼盘销售受阻，资金回收放缓，生存变得举步维艰。此时，你会发现开发商更需要的是制造产品的速度，更需要的是流动，房地产开发企业的命脉是流动性。开发商要永远保持现金流的合理分配，合理的现金流就是2009年你的所有支出全部支付完后，帐上保证还有钱，这是立于不败之地的根本。但是现在太多的开发商都把仅有的现金变成资产，当资金突然出现不流动时，企业没有办法保证支出，结果又用负债来代替流入，这往往就是临近破产边缘的表现。2007年我曾说过，如果问2008年谁的日子好过？ 我可以明确讲2007年没有买地的人。可惜2007年开发商掀起了大举屯地潮，2008年出现了开发商人人都有块地，可各自都缺钱的窘境。
第三，房地产行业实质是金融行业，其真正的核心竞争力是融资能力和资本运作能力。
作为开发商，如果不缺钱，还能缺什么？你只要有钱，永远可以买到地，买不到贵阳市区的，可以买周边的，买不到周边的，可以买地州市的。买到地，建成房子可以实现营利。你在贵阳投资十个亿赚一个亿，你在毕节投资一千万赚一百万，其实没有任何区别，并且地州市的投资风险相对比较低。如果说你不懂建筑，你给我一百万，我可以把中国最优秀的建筑师给你请过来；如果你说不懂买楼盘，你看哪个楼盘卖得好，你就请这个楼盘的代理公司帮你卖就行了。
开发房子其实更多的是一个货币投资以后组合的过程。这就决定了房地产的金融能力是核心的竞争力，金融能力包括两方面，一是融资能力，一个房地产开发企业的融资能力决定着企业的发展速度，融资能力强的一定发展快，反之则慢。二是投资能力，一个房地产开发企业的投资能力决定着企业发项目的成败，投资能力强会立于不败，反之则陷入被动。可见，投融资能力关系房地产开发企业前途命运，是企业必须要好好抓的能力。
总之，从事房地产业就要重视投融资能力，明确自身的努力方向，把更多的精力放在投资运作上，房地产是资本杠杆的撬动过程，开发商的自有资金是做投资杠杆的，用别人的钱做开发的开发商最伟大。如果全部用自己的钱做开发那不是真正意义的开发商，只能是个建筑商。
2009年是经济调整年
2009年仍然是中国经济的调整年，其经济的下滑是有惯性的。政府完成保8可能性极大，因为中国的基本经济面并没有变化，加上政府出台的一系列政策，聪明的投资人会知道这是最佳的投资机会，你处在什么行业并不重要，重要的是选择的企业和投资方式及投资管理水平。
目前最核心的经济策略就是鼓励消费，全力拉动内需。而由于整体价格的走低也给人们创造了一次难得的低价消费机会。“我相信未来没有比2009年购物、旅游更低廉更划算的时候了，难道我们的物价低的时候存钱，在物价高的时候消费吗？这肯定有悖于常理。”
地产金融的春天即将到来
这次金融危机直接根源是美国房地产的次级抵押贷款，各国政府终于意识到金融开放的重要性。改革开放30年以来，中国的金融开放水平是最低的，如今压抑了十几年的并购贷款终于破冰，工商银行出台了50个亿的并购代款计划，这就是一个突破。
美国这次地产危机使中国更加深刻地认识到地产行业健康发展的重要。地产行业的改革将伴随着整个调整环节同时展开，随后金融环境也将进一步开放，新的金融品种会不断推出，比如并购贷款、信托基金、地产基金等。同时，目前状况下的地产成本已经不支持房价继续下降了。地产就是自然需求和刚性需求的隐藏压缩，压得越久，反弹越大，所以我认为2009年以后的中国地产将成为中国地产历史上最好的一个期。
改变和调整才能活下去
“活下来的惟一办法就是自救。”靠政策、等市场回暖、四处借钱等都是不现实的。企业最好的自救办法就是“改变和调整”。
首先，中小企业可以思考投资模式的改变。没有必要大家一定都要成为一个既买地又开发的综合性开发商。房地产行业本身就应该由投资商、土地运营商、开发商三个独立的部分组成。做投资的，只负责资金和资本运作，将钱投资给优秀的开发商即可，而运营土地的也不用去思考开发建设的投入。当储备用地到了可以出手的时候就可以给开发商，而开发商则主要负责项目的开发建设、市场运营。
第二，大胆、主动地实施资产结构的改变和调整。当发现自己并不是缺钱而是缺流动、缺现金的话，解决现金的最好办法是调整资产结构，减少固定资产量，增大流动资产量。
第三、通过重组、合并、联合等方式对自己的资本结构实施改变。将个人独资或者是股权结构单一的企业变成一个多元股权合作的企业，把较为分散的资金集中起来，这样就完全可以分期分批地完成所有投资了。
另外，还应该考虑发展战略的大胆改变。过去二级城市的开发商，现在完全可以根据实力进入三级城市，当然更可以抓住机会大胆进入县级城市。
2009年是地产的过渡、调整年，我们的基金将更多的关注企业调整期间对短期现金的需求，同时企业的重组借款也是我们2009年的主要投资方向。帮助企业渡过难关，帮助企业做好迎接地产新发展的准备就是永安信基金2009年的主要投资计划和安排。
此文发表于《民生财富》2009年3月总一期（创刊号）
