养老地产的发展及运营模式探讨

　　

　　今天的交流和分享分为三个部分。第一个部分我们力图通过一些数据或者是一些支持来例证中国养老市场的市场机遇空前大。但是我们也知道养老地产是一个非常专业和复杂的形式，里面有非常多的挑战，我们总结了三大地产，这里面也有很多的风险，养老地产的风险比住宅地产也是高很多的。第三，现在中国很多地产企业转型到其他类型地产的时候，我们认为商业模式的设计是非常重要的事情。

　　

　　首先我们看一下市场机遇。我们判断一个市场首先是这个市场发展阶段以及其整体规模。我们这里有一些初步的结论。中国的老龄化加速，这是人所共知的事实，究竟是什么样的速度呢?中国每年新增的老龄化人口规模正接近于新增城市人口规模，每年大概有800万老龄人口新增，我们的城市每年也就是新增1000万人口。我们可以看到中国老年人口的占比从2010年的13％，到2015年预计占到总人口的16％，到2040年，基本上4个人就有一个老人。我们就可以看到养老已经不只是一个经济问题了，已经是关乎国计民生的重要问题了。只是说现在我们还没有认识到这个问题的严重性。

　　

　　一方面是人口迅速的老龄化，另一方面传统的家庭养老问题已经解决不了养老问题，社会化养老是必由之路。也就是说在我们这一代眼中，家庭化的养老已经不会再成为主流。第一个是家庭供养资源的减少。将来的家庭模式是421的模式，一个人要负责他的父母和祖父母的模式。同样老人寿命增加，赡养时间延长。以后可能是60几岁的人供养80几岁的父母，所以家庭养老是难以维系的。同时代系分离现象非常严重，单独的依靠家庭解决大面积的养老问题也是难以维系的。

　　

　　中央政府也好，地方政府也好，现在开始重视和关注人口老龄化的问题，我们已经逐步出台一些政策来支持社会化的养老，促进养老产业的发展。但是通过和欧美先行国家的比较我们发现这些政策的力度和系统性有待于加强。

　　

　　根据研究发现，我们预计到2015年中国养老床位数缺口至少将达到570万，什么概念?他是两倍于我们现有的存量，所以它的需求空间是非常大的。到2015年全国的养老床位数应该达到800多万张，同时我们再出另外一个数字，在2011年，中国老年人消费需求总量已经超过1万亿，而目前真正为老年人提供的产品总值不超过1000亿，这就是市场的缺口，也是我们的商业机遇。

　　

　　我们看到整个养老产业发展空间非常广阔，里面的核心产业大家可以看到包括我们今天的主题养老地产，包括老年医疗、老年护理，其配套产业包括老年的娱乐，老年的旅游等等。其延伸产品包括老年的理财、老年的保险、老年的融资等等。整个产业的空间是非常大的。

　　

　　当然我们看到机遇是越来越多，但是我们也应该充分意识到这个行业蕴藏的风险。来自于它的主要挑战在于养老地产横跨了专业服务，住宅地产和商业地产的形态。和普通的住宅开发相比，它的管理要求高，这主要是强调其专业服务属性。从医疗、护理、康复、日常起居的呵护，需要打造一个以服务为核心的专业管理团队。房子造好了只是一个半成品，因为你最后要提供养老服务，所以其管理要求非常高。第二相对住宅地产前期投入大，某种程度上，在这个属性上类似于商业地产属性。同时运营难度大，他不像简单的商业地产 租售结合，其租售方式比铺推商业更加复杂，他和普通住宅相比，我们需要更多的适老化设计。因此我们认为企业要进入养老地产存在三大重要的挑战，因此带来相应的一些风险。

　　

　　第一个挑战是地段和专业服务方带来的挑战。我们在为一个西部客户做养老地产方面的研究的时候，我们通过市场调查发现，从需求来看，交通和就医的便利性是老年人考虑养老机构的最主要的考虑因素。对于养老机构距居住地的距离，70％的人希望就在自己家附近。目前我们的养老地产，当然我们今天谈养老地产抛掉借养老地财去圈地的，我们说实实在在做养老产业的，我们很多养老项目没有把握养老项目的精髓，最后是交通不便、医护缺乏，不能充分关注老年人的需求，这样做是做不好的。

　　

　　第二个挑战是价格的承受意愿。目前普遍的心理意愿比较低，如何激发潜在客户的消费业是养老产业发展的重大课题之一。我们看到在成都愿意承受2000/月/床位的人只占3.1％，

　　

　　第三个挑战是政策扶持的力度。和国际先进国家相比，我们在机构支持、税费优惠、社会保险、融资方面的具体政策还存在明显的不足。这种不足我想第一个是力度，第二个更重要的是我们的系统性还不够。也就是说现在从中央垂直的是社会资源和社会保障部、民政部在管这个事情。地方也出台相应的政策，这种政策力度不足，系统性不够的时候，某种程度是风险，同时对我们也是机遇。尤其是一些区域的养老地产商，完全可以通过自己的影响力，通过和政府共同制订政策和标准来奠定自己的竞争优势。我们可以看到相对发达的国家最大的问题，比如说法国有国民健康保险、日本有护理保险，包括倒按揭在国外已经很普遍，包括对养老地产商有低息贷款等等相应的政策支持。目前要发展养老地产，必须要认识到土地、资金、长期使用权租售、后期运营管理等风险提前应对。

　　

　　市场发展机遇诱人，同时又有很多的挑战。那么我们对准备或者是正进入养老地产的企业有什么样的忠告呢?我们认为战略路径和商业模式的设计是非常关键的问题。养老地产的准入门槛较高，所以发展的路径选择非常重要，我们建议对于多数从房地产开发转型的企业来讲，我们建议从投资和风险较小的社区养老入手。养老地产实际上可以分为社区养老和养老社区。这个词只是颠倒了一个位置，但是意义完全不一样。因为养老社区是专门的整个社区都是用于养老的。而社区养老只是在一个大的社区里，比如说投资开发和运营相关的养老设施。

　　

　　这是我们为一个西部的客户设定的一个战略路径。近期创品牌，快速开发试点，建立当地第一家养老机构，引进法国的高端养老机构来进行合作，改善自己专业能力方面的欠缺。中期的目标是做全国连锁的高端养老机构和社区开发运营商，而远期可以通过轻资产运作打造服务的平台。它的发展目标可以定为全国连锁的高端养老品牌，运营商和服务整合商。我们看到这样的发展路径充分考虑了投资、运营等方面的风险。

　　

　　战略路径的设计，第一个阶段是允许试点探索的。这个阶段的战略重点是打造高端的品牌，通过试运营打造和提升管理运营能力，发现并及时的修正问题，同时尽早储备未来五年的养老开发用地。这里我们看到有一些在试点阶段必须要完成的里程碑事件，比如说第一个项目建成后试运营一年，提升你的管理能力，摸透目标客户需求，明确收费模式。第二以部分失能和完全失能老年人为主要的目标客户，兼顾能够自理的老年人。这是第一个阶段。第二阶段你积累了一定的运营管理能力之后，进入全国布局阶段，其战略重点是实现规模化连锁经营，从当地复制到全国布局，提升单项目体量，关注资源整合的风险控制。比如说我们当时给客户提出到2015年床位数达到1000张，从西部城市走向经济一线城市等等。最后一个阶段是养老地产发展最高的阶段是轻资产运营阶段。这个阶段你的战略重点是通过管理输出实现轻资产的运营，尝试向中端拓展，关注资本运作和产业链的整合。这是对新进入者非常关键的战略路径的设计。

　　

　　大家也非常关心客户定位和产品组合的设计。这个案例是国内养老产业的先行者，比如说乐成，乐成养老根据客户定位和区域资源匹配，划分出三级养老产品和服务体系，不同产品对应不同的盈利模式。比如说一级社区级是日间照料中心，他是在乐成原有的住宅社区内建设，作为社区的增值配套，是社区养老概念。它的盈利模式是促进社区的销售。我们也提出一个概念，就是所谓的四世同堂的模式。我们中国现在普通的住宅产品，实际上虽然有时候开发商作为卖点提出了1 1的概念，但是并没有真正的从产品设计上去研究所谓的四世同堂，大家住在一个社区，来研究产品的设计。比如说大家有没有考虑过，如果说住在一个社区，并不一定非要在一层。老年人的那一套房子，面积应该有多大。功能设计上，是否需要会客厅，年轻人的这套房子是否需要厨房等等。实际上我们是可以进行一种组合设计，把四世同堂的想法放在一个社区，同时增加养老的性能。这样一个普通的社区加上养老题材之后也可以起到提高销售的作用。

　　

　　第二个是老年健康生活中心，他的运营模式是全国连锁，统一运营和管理，其盈利模式第一个是短期出租，按照房间收费，一位老人或者是一对夫妻入住费用大概一个月1万元左右。

　　

　　第三种是持续照料社区，也就是大型养老社区的概念。实际上它的盈利模式包括养老床位的租赁，也包括老年公寓产权的出售。在客户定位和产品组合设计方面，我们建议中期聚焦高端客户，远期尝试向终端客户拓展，并相应的拓展企业客户。我们可以看到，为什么我们推荐我们的客户定位高端客户?因为高端养老机构严重不足，而且和市场上绝大部分的中低端养老机构形成差异化的竞争。同时我们建议定位在部分失能或者是完全失能的老年人，是因为绝大部分进入养老地产的地产商，把客户定位为活跃长者，这种定位大家都这样去做的话，我们为了避免同质化的竞争，需要把护理能力打造成我们的竞争优势。这是高端养老机构的示意，包括细分客户、选址要求，我们看到选址要求特别强调的是交通便利，而且距大型综合医院的车程在5分钟之内。包括他的服务特点等等。这是高端的养老机构，他提供什么样的服务。我们相应对服务有一个定位的示意，这是高端养老社区的示意。

　　

　　盈利模式我们非常强调通过产品组合实现长期物业增值收益和中短期现金流收益，既要关注未来的发展又要考虑当前的收益。比如说高端的养老机构建议长期持有，高端的养老社区租售结合，中端的老年公寓租售结合。长期的运营模式是走轻资产策略。

　　

　　资源整合策略。我们来看一下乐成养老，他整合了国际资源获得了前端设计、医疗资源和合作的开发商资源，包括教育资源等等，这是值得进入者深思的问题，就是如何整合外部资源。同时养老地产非常重要的一点就是产品的适老化设计。如果说你的房子只是外部环境，本身户型、结构、精装没有进行相应的适老化设计的话，就不是一个真正的养老地产。所有的设施都要针对老年人的特点和特殊需要进行专门设计。这是欧洲最大的养老运营商法国ORPEA的养老院，我们看到采光要非常好，功能、色彩都有相应的要求，包括卫浴的设计都要做出适合老年人的设计，同时我们可以看到他很多人性化的地方，这是法国ORPEA用于治疗老年失忆症的回忆室。他充分体现了养老项目适老化的设计。这一点必须要予以重视。

　　

　　以上是我今天分享的一些内容。时间的关系，欢迎大家进一步会后的交流。

　　

　　【冯世勋】：很多养老房投资公司，他提出希望养老地产每年20％的投资回报率，这个高吗?

　　

　　【薛迥文】：这个有点过高了。在投资的初期，养老地产略低于目前的住宅地产的12％-15％的收益率就已经很不错了。因为它有一个重要的概念，和商业地产很得四，它后期的增值和后期的盈利模式不像住宅开发卖掉了就没有后期了。